Con el Euríbor en el 2,954% (agosto de 2026) y los bancoacis ofreciendo hipotecas fijas de media al 2,97% TIN a nuevos clientes, muchas personas con una hipoteca firmada hace varios años están pagando un tipo más alto que el que se ofrece hoy en el mercado. Renegociarla con tu banco, o cambiarte a otro, puede bajar tu cuota, pero antes hay que calcular si compensa.

novación o subrogación: qué puedes tocar en cada caso

• Novación (con tu mismo banco): puedes modificar el tipo de interés, el plazo, el capital pendiente e incluso los productos asociados a la hipoteca
• Subrogación (cambiando a otro banco): solo puedes tocar el tipo de interés, las comisiones, la vinculación, el plazo y las garantías personales

En la práctica, la novación suele ser más rápida porque no cambias de entidad, pero tu banco no tiene por qué ofrecerte las mejores condiciones del mercado: al final compite con menos presión que si te vas a otro banco. La subrogación te da más margen de negociación (puedes usar una oferta de otro banco como palanca), pero implica más papeleo.

los costes que hay que calcular antes de decidir

• Comisión por novación: puede llegar hasta el 1% sobre el capital pendiente (algunas entidades no la cobran)
• Comisión por subrogación: puede llegar hasta el 2% sobre el capital pendiente
• Tasación de la vivienda: alrededor de 300€, necesaria en la mayoría de casos
• Gestoría y notaría: variable según la operación, aunque en muchos casos el nuevo banco asume estos gastos si quieres captar tu hipoteca

La cuenta que importa es sencilla: calcula cuánto ahorrarías al mes y en total con el nuevo tipo, y réstale todos los costes de la operación. Si el ahorro total no supera claramente esos costes, no compensa. Como referencia, se suele recomendar esperar al menos 3 años desde la firma original antes de renegociar, porque es cuando el ahorro empieza a superar los gastos con más margen.

cómo plantear la conversación con tu banco

• Reúne ofertas reales de otros bancos para el mismo capital y plazo, no estimaciones genéricas
• Pide cita con tu gestor y pregunta directamente por una revisión de condiciones, mencionando que tienes otras ofertas
• Si tu banco no mejora la oferta, pide por escrito las condiciones de subrogación a la otra entidad y compáralas con los costes de cambiarte
• Antes de firmar nada, pide que te desglosen todos los gastos asociados al cambio, no solo el nuevo tipo de interés

Los tipos de interés y el Euríbor cambian cada mes. Antes de iniciar cualquier negociación, comprueba el dato actualizado del Euríbor y las hipotecas que ofrece el mercado en ese momento, para saber con qué margen de negociación cuentas realmente.